Thủ tục chuyển nhượng dự án gắn liền với đất

Chuyển nhượng dự án gắn liền với đất là hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư mà trong đó bao gồm quyền sử dụng đất giữa các các công ty, nhà đầu tư. Đây là thủ tục quan trọng mà các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần nắm rõ khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án nhằm tránh vi phạm những quy định pháp luật về doanh nghiệp và đầu tư. Vậy thủ tục chuyển nhượng dự án gắn liền với đất được tiến hành như thế nào? Bài viết dưới đây, Luật Hồng phúc sẽ giúp quý khách hàng làm rõ thủ tục này.

1. Căn cứ pháp lý

            – Luật Doanh nghiệp năm 2020;

– Luật Đầu tư năm 2020;

            – Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

2. Chuyển nhượng dự án gắn liền với đất là gì?

Theo quy định của khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 thì có thể hiểu dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hay dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định. Theo đó, chuyển nhượng dự án gắn liền với đất là việc chuyển nhượng dự án đầu tư mà trong đó có bao gồm quyền sử dụng đất giữa các công ty, nhà đầu tư.

3. Chuyển nhượng dự án đầu tư gắn liền với đất cần những điều kiện gì?

            Khi các doanh nghiệp đã xác định được các điều kiện xác định dự án đầu tư gắn liền với đất thì để thực hiện được việc chuyển nhượng dự án đầu tư gắn liền với đất cần thỏa mãn các điều kiện nhất định về chuyển nhượng dự án đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020 như sau:

• Dự án đầu tư không bị chấm dứt hoạt động;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư 2020;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều 46 Luật đầu tư 2020, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Ngoài đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng dự án đầu tư thì doanh nghiệp còn phải có đủ các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 188.

4. Hồ sơ chuyển nhượng dự án gắn liền với đất

            Với thủ tục chuyển nhượng dự án gắn liền với đất thì cả chủ đầu tư cũ và mới đều phải chuẩn bị đầy đủ các thành phần hồ sơ như sau:

– Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng, hồ sơ gồm có:

+ Đơn xin chuyển nhượng dự án nêu rõ lý do chuyển nhượng; tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm mà chủ đầu tư xin chuyển nhượng; đề xuất chủ đầu tư mới; phương án giải quyết quyền lợi cũng nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan.

+ Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay Quyết định phê duyệt dự án (bản sao).

+ Hợp đồng thuê đất quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( lưu ý bản sao).

+ Báo cáo về quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng.

– Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, hồ sơ bao gồm:

+ Bản sao đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản.

+ Cam kết của chủ đầu tư mới khi nhận chuyển nhượng dự án.

+ Văn bản xác nhận về năng lực tài chính.

+ Hợp đồng chuyển nhượng dự án.

4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất thuộc dự án

• Đối với trường hợp bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

– Bước 1: Các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

– Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng dự án gửi hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phòng đăng ký đất đai.

– Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ.

– Bước 4: Nếu hồ đủ điều kiện thì:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính).

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Lập hồ sơ nộp cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Bước 4: Nhận kết quả: Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.

• Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Hoặc giao đất có thu tiền sử dụng mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

– Bước 1: Các bên thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật dân sự.

– Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án cùng với Giấy chứng nhận đã cấp.

– Bước 3: Văn phòng đăng ký sau khi nhận hồ sơ, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì phải tiến hành lập hồ sơ để cho bên mua và bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.

– Bước 4: Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán. Bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất. Ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản.

– Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý cũng như cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Trên đây là những thông tin tư vấn mà các doanh nghiệp cần biết khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án gắn liền với đất. Nếu còn những thắc mắc về thủ tục này hay bất kỳ vấn đề pháp lý gì khác thì đừng quên liên hệ Luật Hồng phúc (https://luathongphuc.vn/) để được giải đáp nhé./