Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chung cư là một loại hình bất động sản đang được ưa chuộng và ưu tiên sở hữu tại các thành phố lớn, đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đối với căn hộ chung cư khi Chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”), mà Chủ đầu tư và khách hàng chỉ mới ký kết Hợp đồng mua bán thì việc mua bán chỉ được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phát sinh từ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Luật Hồng Phúc xin giải đáp trình tự, thủ tục pháp lý để chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Nhà ở 2014;
• Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
• Điều 32, 33 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Yêu cầu và điều kiện thực hiện thủ tục:

• Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của Chủ đầu tư dự án xây dựng căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao căn hộ hoặc đã nhận bàn giao căn hộ có quyền chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận chưa nộp cho Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có quyền chuyển nhượng tiếp Hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì phải chuyển nhượng Hợp đồng theo từng căn hộ. Trường hợp Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư có nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ căn hộ trong Hợp đồng đó; nếu Bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số căn hộ trong tổng số căn hộ đã mua của Chủ đầu tư thì Bên chuyển nhượng phải lập lại Hợp đồng mua bán căn hộ hoặc Phụ lục Hợp đồng mua bán căn hộ với Chủ đầu tư cho những căn hộ chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng.

Trình tự thực hiện:

3.1. Bên chuyển nhượng và Bên nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phát sinh từ Hợp đồng mua bán căn hộ (“Văn bản chuyển nhượng”) theo quy định pháp luật tại. Văn bản chuyển nhượng do hai Bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho Chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản Bên chuyển nhượng lưu, 01 bản Bên nhận chuyển nhượng lưu).

Lưu ý: Trường hợp Bên chuyển nhượng là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng không phải thực hiện công chứng. Trường hợp Bên chuyển nhượng là cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng phải được công chứng tại Tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố có căn hộ tọa lạc, lúc này có thêm 01 bản Văn bản chuyển nhượng được lưu tại Tổ chức hành nghề công chứng.

3.2. Việc công chứng Văn bản chuyển nhượng thực hiện như sau:

1. a) Trường hợp Bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

• 07 bản chính Văn bản chuyển nhượng (theo mẫu do Tổ chức hành nghề công chứng soạn thảo);
• Bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký với Chủ đầu tư dự án; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính Văn bản chuyển nhượng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số căn trong tổng số căn hộ chung cư đã mua của Chủ đầu tư theo Hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực Hợp đồng gốc và bản chính Phụ lục Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký với Chủ đầu tư cho những căn hộ chuyển nhượng;
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị kèm theo hộ khẩu nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó. Nếu Bên chuyển nhượng là cá nhân chưa kết hôn thì xuất trình Giấy xác nhận độc thân, nếu Bên chuyển nhượng đã kết hôn phải xuất trình Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc Văn bản thỏa thuận tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân;
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào Văn bản chuyển nhượng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

1. b) Trường hợp Bên chuyển nhượng Hợp đồng là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực Văn bản chuyển nhượng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận Văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản này.

3.3. Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật tại Chi cục thuế nơi có căn hộ tọa lạc. Theo quy định pháp luật hiện hành, thuế thu nhập cá nhân mà Bên chuyển nhượng phải nộp nếu là cá nhân là: 2% của Giá chuyển nhượng trong Văn bản chuyển nhượng; trường hợp Bên chuyển nhượng là tổ chức phải khai và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 20% của thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

3.4. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định, Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị Chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng.

1. a) Hồ sơ đề nghị Chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

• 05 bản chính Văn bản chuyển nhượng trong đó có 01 bản của Bên chuyển nhượng;
• Bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký với Chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính Văn bản chuyển nhượng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số căn trong tổng số căn hộ đã mua của Chủ đầu tư theo Hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực Hợp đồng gốc và bản chính Phụ lục Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký với Chủ đầu tư cho những căn hộ chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ thì phải có thêm bản sao có chứng thực Biên bản bàn giao căn hộ;
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của Bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

1. b) Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định và bàn giao lại cho Bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

• 02 Văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận của Chủ đầu tư (có chữ ký của người có thẩm quyền và con dấu công ty), trong đó có 01 bản của Bên chuyển nhượng và 01 bản của Bên nhận chuyển nhượng;
• Bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với Chủ đầu tư; bản chính Văn bản chuyển nhượng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực Hợp đồng mua bán căn hộ và bản chính Phụ lục Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với Chủ đầu tư cho những căn hộ chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số căn trong tổng số căn hộ đã mua của Chủ đầu tư theo Hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực Biên bản bàn giao căn hộ (đối với trường hợp Chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ);
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Lưu ý: Các trường hợp chuyển nhượng Hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng Hợp đồng lần đầu. Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy Chứng Nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.