Bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư

Chuyển nhượng dự án đầu tư là một trong các vấn đề mà các doanh nghiệp, cá nhân quan tâm. Nhưng thực tế áp dụng pháp luật, thì còn tồn tại một số bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư. Câu hỏi đặt ra là bất cập đó bao gồm những gì ? Để trả lời câu hỏi trên bài viết sau Luật Hồng Phúc (https://luathongphuc.vn/ ) xin cung cấp cho bạn đọc và quý khách hàng những thông tin về Bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư

Cơ sở pháp lý

• Luật Đầu tư 2020;
• Nghị định 31/2021/NĐ-CP chính phủ ban hành ngày 26 tháng 3 năm 2021 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư;

1. Chuyển nhượng dự án đầu tư là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Luật Đầu tư 2020, Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.

Theo đó, Chuyển nhượng dự án đầu tư là việc mà các nhà đầu tư của một dự án chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho một nhà đầu tư khác được thực hiện thông qua một hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư.

2. Bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư

• Thứ nhất, Luật Đất đai không quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư.

“Luật Đầu tư” quy định nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác. Trong đó, trường hợp chuyển nhượng dự án có kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì điều kiện cụ thể thực hiện theo điều kiện quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, Luật Đất đai không quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư. Kết quả là các nhà đầu tư lách luật bằng nhiều cách. Thông thường, nguồn vốn được sử dụng để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Do điều kiện pháp luật quy định, phương thức thực hiện dự án đầu tư có nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hiện đang là trở ngại chính đối với DN muốn mua đất để đầu tư Bất động sản.

• Thứ hai, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trên thực tế phải thực hiện trong một thời gian rất dài.

Điều này cho thấy quy định pháp luật còn phức tạp và việc thực hiện trên thực tế mất nhiều thời gian, công sức, chi phí của nhà đầu tư. Trên thực tế, có trường hợp nhà đầu tư phải thực hiện một số việc như xin ý kiến cơ quan ban hành cho việc chuyển nhượng dự án đầu tư bị kéo dài.

Thứ ba, “Luật Đầu tư” và “Luật Kinh doanh BĐS” hiện hành thiếu thống nhất. Chẳng hạn, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cần phải qua trình tự, thủ tục được UBND cấp tỉnh chấp thuận thì hai bên mới ký kết hợp đồng chuyển khoản.

Đồng thời, Luật Đầu tư 2020 quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải có trong hồ sơ trình UBND chấp thuận chuyển nhượng dự án đầu tư, tức là hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư. Khoản đầu tư được coi là một bộ phận không tách rời của việc xin phép cơ quan nhà nước đồng thời với việc xem xét, chấp thuận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư. Sự không thống nhất này đã gây ra sự “lúng túng” trong quá trình áp dụng pháp luật, thủ tục rườm rà, “rối rắm” dẫn đến nhiều hồ sơ dự án bị ách tắc, nguồn cung khan hiếm.

Thứ tư, việc đầu tư thực hiện chưa nghiêm túc trên thực tế, cơ quan nhà nước chưa quản lý, kiểm soát việc chuyển nhượng dự án đầu tư. Thực tế, Pháp luật đã quy định điều kiện để nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng nhà đầu tư và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.

3. Các hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư

Căn cứ theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư 2020 thì có các hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:

+ Chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư

+ Chuyển nhượng một phần dự án đầu tư

Căn cứ theo Điều 46 Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư thì điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư.

Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020;

+ Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020;

+ Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;

+ Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);

+ Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư 2020, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Trên đây là một số thông tin về  Bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư mà Luật Hồng phúc cung cấp đến các bạn đọc. Nếu còn những thắc mắc về thủ tục này hay bất kỳ vấn đề pháp lý gì khác thì đừng quên liên hệ Luật Hồng Phúc (https://luathongphuc.vn/) để được giải đáp nhé./